Е. В. Мозеров. Ипотека и региональная государственная молодежная политика

Е. В. МОЗЕРОВ

ИПОТЕКА И РЕГИОНАЛЬНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ МОЛОДЕЖНАЯ ПОЛИТИКА

МОЗЕРОВ Евгений Валентинович, аспирант отдела общественно-политических исследований НИИ гуманитарных наук при Правительстве Республики Мордовия.

Ключевые слова: ипотека, кредит, субсидии, бюджет, инвестиции, демографическая ситуация, молодая семья, первоначальный взнос, социальные выплаты, социальное жилье, прожиточный минимум, процентная ставка

Key words: mortgage, credit, subsidies, budget, investments, demographic situation, young family, initial contribution, social payments, social housing, minimum living wage, interest rate

Решение жилищной проблемы — важнейший фактор адаптации молодежи к современным социально-экономическим условиям. Обладание собственным благоустроенным жильем является главным критерием качества жизни, неотъемлемым условием духовного и физического развития молодого человека. В связи с отсутствием былых возможностей бесплатного приобретения жилья, его запредельной дороговизной, совокупностью проблем, свойственных рыночным отношениям, задача поддержки молодых семей стала одним из основных направлений государственной молодежной политики.

С этой целью Постановлением Правительства РФ от 28 августа 2002 г. № 638 была утверждена программа «Жилище на 2002—2010 гг.». Постановлением Правительства РФ от 13 мая 2006 г. № 285 она дополнена подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей». В Республике Мордовия для поддержки молодых семей в решении жилищных проблем действуют подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг. и подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» Республиканской целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг., утвержденной в соответствии с Указом Главы РМ от 30 октября 2002 г. № 140-УГ и Постановлением Правительства РМ от 31 октября 2002 г. № 507.

По данным на 2007 г., муниципальные программы поддержки молодых семей во исполнение указанного Постановления Правительства РФ были приняты в большинстве регионов России, в том числе и в Мордовии. Правда, реализация жилищных проектов в РМ отягощалась дополнительными по сравнению с экономически благополучными регионами трудностями. Экономика республики носит дотационный характер. Ограниченными являются возможности развития производственной сферы в силу ее слабой обеспеченности сырьевыми ресурсами. Следствием регионализации экономики в 90-х гг. стал упадок наиболее крупных предприятий. Ставка на малый бизнес пока не дает ощутимых результатов. Сложной остается проблема трудоустройства молодых специалистов. Гуманитарная ориентация вузов республики не позволяет их выпускникам легко найти работу по специальности. Одними из самых низких остаются доходы населения. Неадекватно в этой ситуации поведение бизнеса, предпочитающего решать свои проблемы не за счет развития инвестиционной активности в производстве, а с помощью посреднической торговли и повышения цен при сомнительном качестве товаров.

Основным мотивом при обосновании необходимости решения проблем региональной государственной молодежной политики явилась неблагополучная демографическая ситуация в республике, характеризующаяся заметным сокращением в составе населения доли молодого поколения. Также имеют место негативные миграционные процессы, обострившие демографическую ситуацию в республике. Сокращение численности населения при его старении и увеличении доли населения преклонного возраста стало тенденцией, продолжение которой ведет к перспективному уменьшению численности населения республики с 847 тыс. в 2007 г. до 673 тыс. в 2026 г. Основную массу «отходников» в благополучные регионы составляет молодежь, оказавшаяся наименее социально защищенной частью населения республики. Поэтому государственная политика реформирования жилищной сферы, направленная на разработку механизмов повышения доступности жилья, касается прежде всего молодого населения республики. Поддержка стремления молодых семей улучшить свои жилищные условия является стратегическим направлением региональной социальной политики.

Государственным заказчиком подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» стал Государственный комитет РМ по делам молодежи, осуществляющий общее руководство и контроль за ее реализацией. Цели подпрограммы — осуществление государственной молодежной политики, направленной на решение жилищной проблемы молодых семей; улучшение демографической ситуации; закрепление молодых специалистов в республике. Основные задачи подпрограммы заключаются в обеспечении молодых семей субсидиями на приобретение или строительство индивидуального жилья. Подпрограммой предусмотрено создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, финансовых средств банков и других организаций, занимающихся предоставлением ипотечных жилищных кредитов (займов) на эти цели.

Возможность реализации права на получение поддержки из средств федерального и местного бюджетов может быть реализована молодой семьей только один раз. Этот принцип реализации направлен на укрепление стабильности семейных устоев молодых семей и, как свидетельствует практика, позитивно влияет на сокращение разводов, значительная часть которых обусловлена необустроенностью быта. Поскольку приобретаемое жилье оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, ипотека тем самым препятствует распаду семей. Ипотека стала эффективным инструментом, позволяющим блокировать депопуляционные тенденции в воспроизводстве населения, сдерживать негативные явления демографического характера, проявляющиеся в поисках молодежью более привлекательного в материальном плане места жительства.

Понятие «молодая семья» в российском законодательстве отсутствует. Оно дано лишь в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг., в редакции Постановления Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865¹. В ряде субъектов Федерации это понятие употребляется со значительными модификациями. В некоторых регионах молодая семья изначально определялась как семья, в которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет. В других субъектах, чтобы считаться молодой семьей, обязательным стало наличие детей. В Кировской области соответствующим законом уже в 2005 г. был установлен предельный возраст каждого из супругов молодой семьи или одного родителя, равный 35 годам². В 2008 г. этот возрастной ценз установлен повсеместно, в том числе и в Мордовии. Спорным остается вопрос «Каким образом поступить, если к моменту получения кредита молодая семья утратила свой статус (т. е. родители достигли предельного возраста), а ребенок родился после получения кредита и после достижения родителями 35-летнего возраста?». Этот вопрос долгое время оставался нерешенным в большинстве регионов³.

Следующими условиями для претендентов на участие в подпрограмме являются постоянное проживание обоих супругов или родителя неполной семьи на территории Мордовии и гражданство РФ. Главное условие для участия в подпрограмме молодой семьи — нуждаемость в улучшении жилищных условий. До мирового кризиса полная молодая семья могла претендовать на государственную поддержку вне зависимости от наличия детей. Для неполной молодой семьи наличие детей изначально являлось обязательным. Согласно Постановлению Правительства РМ от 5 ноября 2008 г. № 504 «О предоставлении социальных выплат заемщикам ипотечных жилищных кредитов (займов)», наличие ребенка (усыновленного) является обязательным и для полной семьи. Признание молодой семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий, производится органами местного самоуправления по месту ее постоянного жительства по основаниям, установленным ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Существенным условием участия молодой семьи в подпрограмме является наличие у нее доходов либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии. При строительстве индивидуального дома молодая семья может оформить в качестве залога незавершенное строительство.

Согласно Федеральной подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» на 2002—2010 гг., субсидии на приобретение жилья или индивидуальное строительство, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, предоставлялись в следующих размерах: 35 % от средней стоимости жилья — для бездетных молодых семей, 40 % — для семей, имеющих одного и более детей. Постановлением Правительства РМ от 5 ноября 2008 г. № 504 предусмотрены суммы (в процентном выражении) погашения льготного ипотечного кредита за первого и каждого последующего ребенка. Рождение первого ребенка дает право молодым семьям на льготный ипотечный кредит (с 10 % погашением). При рождении второго ребенка общая сумма остатка ипотечного кредита погашается еще на 10 %. При рождении третьего и четвертого ребенка погашение составляет, соответственно, 20 % на каждого из них. При рождении пятого ребенка общая сумма кредита погашается полностью. Аналогичный порядок погашения ипотечного кредита распространяется на семьи, имеющие на иждивении двух и более детей до 18-летнего возраста. Прежде, согласно Постановлению Правительства РМ от 25 июля 2006 г. № 321, для полного погашения кредита надо было иметь семь детей. По старым критериям, участие в подпрограмме зависело от сроков рождения ребенка. В 2006 г. это ограничение было снято. Теперь возраст детей, участников подпрограммы, не учитывается.

Размеры социальных выплат, предоставляемых молодым семьям при рождении или усыновлении ребенка, определяются по двум показателям: социальная норма общей площади жилья и средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья по республике. Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья утверждается Правительством РМ. Постановлением Правительства от 5 ноября 2008 г. установлены размеры выплат с учетом социальной нормы общей площади жилых помещений для семей разной численности. Социальные нормы определялись Законом от 2 января 2001 г. № 1-3 «Об установлении социальной нормы площади жилья в Республике Мордовия». Эти нормы выражены следующим образом: для семьи из двух человек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) — 42 кв. м общей площади жилого помещения; для семьи из трех и более человек норма определяется умножением числа членов семьи на 18 кв. м.

Субъектам Федерации дано право на дополнительные формы поддержки молодых семей: предоставлять дополнительные субсидии, банкам — государственные гарантии субъектов Федерации или муниципальные гарантии по ипотечным кредитам, дополнительные субсидии при рождении детей и др.

Механизм реализации молодежной политики находится в состоянии постоянного совершенствования. В 2006 г. подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» стала составной частью президентского национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Наиболее благоприятным для нуждающихся граждан было финансирование ипотеки из бюджетов различных уровней до второй половины 2008 г., когда большая часть расходов приходилась на федеральный бюджет. В 2008 г. из федерального бюджета субсидировались 40 % стоимости жилья, а из республиканского — 10 %. Выделяемые субсидии всех уровней в совокупности составляли 60 % стоимости жилья⁴. Разрешалось использование субсидий из республиканского и федерального бюджетов в качестве первоначального взноса.

Некредитоспособной семье предоставлялась возможность привлекать своих родственников в качестве созаемщиков. Срок погашения кредита увеличивался до 27 лет при 5 % годовых⁵. О выгодности ипотеки свидетельствует тот факт, что плата за снимаемое в частном порядке жилье и выплаты по ипотеке примерно одинаковы.

В связи с мировым финансово-экономическим кризисом в ипотечных отношениях были установлены существенные ограничения. Постановлением Правительства РМ от 5 ноября 2008 г. № 504 устанавливался пятилетний срок социальных выплат для основной массы нуждающихся семей, предоставляемых заемщикам ежемесячно в размере разницы между ставкой рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату предоставления кредита, и пятью процентами, уплачиваемыми заемщиками самостоятельно. Причем в ряде случаев социальные выплаты прекращаются, в их числе: превышение размера среднемесячного совокупного семейного дохода на каждого члена семьи 8 660 руб., расторжение заемщиком трудового договора с работодателем, выявление у заемщика просроченной ссудной задолженности по кредитному договору (договору займа). Работникам предприятий социальная выплата предоставляется при условии перечисления работодателем первоначального взноса в размере не менее 30 % стоимости жилья на счет продавца или застройщика жилого помещения.

Первоначально количество молодых семей, улучшивших свои жилищные условия, было незначительными. За 2002—2004 гг. по России в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» комплексной Федеральной программы «Жилище» на 2002—2010 гг. были обеспечены лишь 1,3 % этой категории населения⁶. Однако доля сделок по приобретению жилья в последующем, совершаемых с помощью ипотечных кредитов, приобрела тенденцию к повышению, хотя и оставалась все еще незначительной: в 2005 г. она составила 4 %, в 2006 г. — 6 %, а по отдельным регионам колебалась от 2 до 11 %⁷. Коммерческое ипотечное кредитование получило наибольшую активность в регионах с высоким и средним душевыми доходами населения.

По данным 2008 г., на реализацию подпрограммы в Мордовии было выделено около 1 млрд руб. бюджетных средств, привлечено около 1 млрд руб. внебюджетных средств. На эти средства 3 355 молодых семей получили возможность улучшить свои жилищные условия, из них почти половина семей приходится на 2007 г. В 2009 г. только по линии Министерства регионального развития РФ социальные выплаты на при обретение жилья получили 466 молодых семей⁸.

В Мордовии ипотечная политика изначально приобрела сугубо социальный характер, поэтому более трех четвертей тех, кто приобретал жилье с помощью ипотеки, — это молодые семьи, т. е. та часть населения республики, которая в наибольшей степени нуждается в улучшении жилищных условий и менее других готова к решению этой проблемы собственными средствами.

Решение жилищной проблемы в основном зависит от увеличения средств федерального бюджета, выделяемых на финансирование подпрограммы на конкурсной основе. Годовой предельный размер средств федерального бюджета 2008 г., выделенных для Мордовии на реализацию подпрограммы, составил 213,3 млн руб., для Республики Марий Эл — 70,3 млн руб., Пензенской области — 65 млн руб., Рязанской области — 84 млн руб., Самарской области — 85 млн руб., Ульяновской области — 34 млн руб., Нижегородской области — 127 млн руб., Республики Татарстан — 315 млн руб.

В 2009 г. для Мордовии были выделены субсидии на сумму 208,5 млн руб.⁹ Следует отметить, что размеры федеральных средств обусловлены количеством молодых семей, поставленных на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Дальнейшее финансирование из федерального бюджета связано с освоением бюджетных средств, находящихся под жестким контролем Госстроя (Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) за целевым использованием средств федерального бюджета, осуществляемым на основе соглашения между Госстроем и субъектами РФ. В этом случае можно рассчитывать на дополнительное финансирование. В отличие от некоторых регионов в Мордовии не было сбоев в освоении выделенных по федеральному бюджету средств. Поэтому, как правило, Мордовия получает дополнительное финансирование на реализацию подпрограммы.

По доле строительства жилья с применением ипотечной схемы кредитования Мордовия имеет лучшие показатели в России. Если за 2002—2005 гг. по схеме ипотечного кредитования было введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 102 тыс. кв. м, то за 2007 г. из 242 тыс. кв. м вновь введенного жилья 120 тыс. кв. м построено по ипотечной схеме¹⁰.

Темпы роста жилищного строительства в Мордовии более чем на 20 % опережают общероссийские показатели¹¹. По рейтингу эффективности реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Мордовия неизменно входит в первую тройку лидеров России, что стало основанием для присвоения Мордовии в 2004 г. статуса опорного центра по информационно-правовому обеспечению подпрограммы в ПФО. За короткое время в республике разработано около 30 нормативных документов, регламентирующих отношения с молодыми семьями, учреждениями и организациями, участвующими в реализации подпрограммы. Любопытно, что республику с целью изучения опыта реализации подпрограммы посещали руководители России самого высокого ранга.

Следует отметить, что в современных условиях, осложненных кризисом, не каждая молодая семья способна выдержать обязательства по ипотеке, что настоятельно требует активных действий по развитию строительства социального жилья. Прежде всего это относится к малоимущим семьям, каковыми являются, согласно Постановлению Правительства РМ от 29 декабря 2008 г. № 600, семьи, которые имеют среднедушевой доход ниже установленного в республике прожиточного минимума и, следовательно, не могут погасить задолженность по кредиту и уплатить проценты по нему. По данным Госкомитета по делам молодежи, в республике в 2008 г. было зарегистрировано около половины молодых семей из их общего количества, нуждающегося в улучшении жилищных условий. Из них насчитывалось более 2 тыс. семей, где оба родителя не имеют работы, и 5 071 семья, где один из родителей является безработным (в совокупности 27 % от молодых семей, зарегистрированных в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий). Таким образом, далеко не у каждой молодой семьи есть возможность воспользоваться льготами приобретения жилья. Вследствие ограниченных финансовых возможностей региона поставленная подпрограммой задача обеспечения молодых семей жилыми помещениями из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма остается наиболее труднорешаемой.

Дальнейшее развитие ипотеки должно опираться на собственную экономическую базу и эффективное производство. Однако пока производство в республике развито слабо, а его эффективность остается низкой. Оставляет желать лучшего мощность строительной индустрии и техническая оснащенность строительных работ. Укрепление производственной базы в промышленности и сельском хозяйстве вело бы к сокращению количества молодых семей, нуждающихся в государственной поддержке.

Решение жилищной проблемы осложняется тем, что доля свободных средств населения имеет тенденцию к сокращению, а текущее потребление растет быстрее увеличения доходов. Снижается доля вложений населения в ценные бумаги в общем объеме сбережений¹². По сообщению Председателя Счетной палаты С. В. Степашина, приобретение жилья с помощью ипотеки за последние два докризисных года снизилось на 30 %¹³, т. е. ситуация с доступностью жилья даже в относительно благоприятные годы ухудшалась, несмотря на снижение процентных ставок. По некоторым данным, около 40—50 % жилья приобретаются с целью перепродажи¹⁴, что также негативно влияет на доступность жилья. Слабо контролируемое развитие жилищной ипотеки опасно дальнейшим снижением доступности жилья. Это отдаляет перспективу улучшения жилищных условий для лиц с низким и средним уровнем доходов, т. е. для основной массы населения, и диктует необходимость ужесточения государственного регулирования в жилищной сфере.

ПРИМЕЧАНИЯ

¹ См.: Собр. законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 694.

² См.: Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. № 339-30 «О социальной поддержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировской области в сфере ипотечного жилищного кредитования» // Вятский край. 2006. 10 июня.

³ См.: Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование. Некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат. 2007. № 3. С. 31.

⁴ Текущий архив Государственного комитета по делам молодежи (ТАГКДМ).

⁵ Там же.

⁶ Сураева-Королева А.В. Программно-целевые методы обеспечения жильем граждан России // Наука и инновации в республике Мордовия: материалы V Республиканской науч.-практ. конф. Саранск, 8—9 февраля

2006 г. Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2006. С. 346.

⁷ См.: Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. 2007. № 7. С. 121.

⁸ ТАГКДМ.

⁹ Там же.

¹⁰ См.: Столица С. 2008. 18 марта (№ 12).

¹¹ ТАГКДМ.

¹² См.: Колесников А.А. Трансформация сбережений населения России и инвестиции // Финансы и кредит. 2007. № 14. С. 64, 68.

¹³ См.: РИА «Новости». URL: (http://www.rian.ru/economv) habitation/20070620/8048.html (дата обращения: 26.11.2009).

¹⁴ См.: Информационно-аналитическое агентство. URL: www.rway.ru (дата обращения: 26.11.2009).

Поступила 15.09.10.