В. И. Добрынина, А. С. Ляховец. Современное жилищное строительство и его особенности в Москве и Подмосковье

В. И. ДОБРЫНИНА, А С ЛЯХОВЕЦ

СОВРЕМЕННОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И ЕГО ОСОБЕННОСТИ В МОСКВЕ И ПОДМОСКОВЬЕ

ДОБРЫНИНА Валентина Ивановна, профессор кафедры гуманитарных наук Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, доктор философских наук.

ЛЯХОВЕЦ Анна Семеновна, доцент кафедры социальной работы Российского государственного социального университета, кандидат социологических наук.

Ключевые слова: малоквартирные постройки, индустриальное многоэтажное строительство, экономкласс, реальные депривации

Key words: low-rise buildings, high-rise construction, economy class, real deprivations

Анализ процессов современности выявляет очевидную тенденцию нарастания темпов и форм урбанизационных процессов по странам и континентам. Согласно официальным данным ООН, опубликованным в 2010 г., половина всего населения Земли живет в городах, численность городского населения в мире постоянно увеличивается, особенно за счет увеличения численности населения мегаполисов и крупных городских агломераций. Для них характерно увеличение численности внутренних и внешних мигрантов в населении крупных городов; усиление девиантного и делинквентного поведения горожан; обострение социальных различий внутри населения городов, которое проявляется в районах расселения самых богатых и самых бедных горожан; возникновение и развитие конфликтов между разными группами горожан.

Увеличение численности населения мегаполисов является социальным индикатором, показывающим сравнительно невысокий уровень материального достатка большинства населения стран, а потому и тяготение внутренних мигрантов к большим городам, где проще найти, если не работу, то какие-то другие формы заработка, обеспечивающие мигранта и его семью. Неизбежным атрибутом мегаполисов становятся кварталы трущоб — прибежище только что прибывших в город мигрантов. Это места, где криминал рекрутирует новичков, мотивируя их последующее поведение реализацией мечты о богатой и безбедной жизни, чаще всего завершающейся тюрьмой или смертью от случайной пули.

Современная Европа отличается от стран Азии, Африки и Латинской Америки отсутствием мегаполисов, население которых составляют десятки миллионов жителей.

Традиционный для России экстенсивный путь развития себя полностью исчерпал. Возникает новая структура экономики, основанная на институте частной собственности и предпринимательской деятельности, которая должна будет доказать свою эффективность в процессе перехода к модели интенсивного развития экономики. Это предполагает переориентацию бюджетных средств и государственных обязательств на социальную поддержку возрастных групп населения, обеспечивающих модернизацию традиционной производственной инфраструктуры.

Существенно значимой проблемой большинства городов России, в том числе и малых городов Подмосковья, является их обветшавшее жилищно-коммунальное хозяйство, находящееся в основном ниже всякой критики, не говоря об удовлетворении потребностей и интересов граждан в жилье, отвечающем представлениям об уровне современного комфортного жилья. Принудительная приватизация городского, ведомственного и мунициального жилья, осуществленная в свое время многими горожанами, гарантий по улучшению жилищных условий не дает, но плата за жилье в приватизированных квартирах, как и расценки за коммунальные услуги, ежегодно увеличивается.

Наиболее бурными темпами жилищное строительство стало развиваться в Москве, которая потрясла страну ценами за квадратный метр. Происходивший в Москве и Подмосковье бум городского строительства обеспечил массовую застройку резервных и пригородных территорий и существенно обогатил ряд строительных компаний. Однако этот бум не сопровождался адекватным развитием городской инфраструктуры, а нередко в рамках «точечной» застройки приводил к существенному ухудшению экологической и санитарно-гигиенической обстановки жилых кварталов и территорий. В погоне за прибылью застройщики «забывали» об отсутствии в новых жилых массивах дорог, канализации, централизованного электро- и газоснабжения, т. е. всего того, без чего нельзя считать житье в новом доме соответствующим современным представлениям о комфорте и высокой экологической культуре.

В настоящее время на рынке жилищного строительства Московской области происходит стремительное увеличение объема предложений новостроек, особенно на юго-западе и востоке области, в 30-километровой зоне от МКАД. Инвестиционный процесс в столице заторможен, и Московская область стала своего рода инвестиционной отдушиной для многих строительных компаний и домостроительных комбинатов. Третьим заинтересованным лицом становятся крупные землевладельцы, современные подмосковные лендлорды, которые вместе со строителями начинают застройку бывших совхозных полей жилыми массивами экономкласса, что существенно расширило круг потенциальных покупателей жилья в нижнем ценовом секторе, ориентированном на однокомнантные и небольшие двухкомнатные квартиры с отделкой¹.

Специалисты по проблемам жилья не руководствуются мифологемами и сенсациями, преподносимыми СМИ. Они знают, что на долю проектов, связанных со сносом и комплексной реконструкцией жилых кварталов в Москве, приходилось всего около 10 % оборота стройкомпекса, а остальной и поистине гигантский объем работ выполнялся на свободных площадках и пресловутых «точечных» застройках, где, как правило, возводились дома отнюдь не экономкласса.

Новый мэр Москвы предлагает существенно изменить порядок получения москвичами новой жилплощади при сносе их домов, что существенно изменит положение на рынке жилья в Москве. Ни для кого не секрет, что многим москвичам, не относящимся к новым русским и преуспевающим иногородним жителям, будет предложено переехать в Московскую область или купить необходимые им дополнительные метры за свой счет, частично — за счет бюджетных субсидий или льготных ипотек. По мнению специалистов, эти мероприятия негативно отразятся на инвестициях в московском строительстве и обострят дефицит малогабаритного жилья экономкласса, что, как положено в рыночном обществе, скажется на росте цен на рынке новостроек².

Массовое строительство в Подмосковье сделает привлекательным покупку нового жилья в Подмосковье людям с московской пропиской. Сам по себе этот шаг-переезд в лучшие жилищные условия в какой-либо малый город Московской области в условиях неразвитой социальной инфраструктуры не так прост и легко решаем, как кажется специалистам, лоббирующим индустриальное жилищное строительство.

Существующая в Московской области социальная инфраструктура, как и в большинстве других областей, работает на пределе возможностей, и создание огромных новых жилых массивов потребует (от области или от Москвы) больших вложений в детские сады, школы, поликлиники, культурные и спортивные сооружения. Московской области необходимы не только хорошие дороги, но и грамотные развязки транспортных узлов и эстакады, выезды на МКАД и главные общероссийские автомагистрали, расположенные по всей Московской области.

Исторический опыт России показывает, как благие намерения проектировщиков и архитекторов под гнетом удешевления строительства становились недостижимыми социальными утопиями, борьбой с «излишествами» и в угоду темпам ввода новостроек в эксплуатацию. Жители современной Москвы в полной мере ощутили, что деятельность строительных компаний, их прибыли и интересы на протяжении многих лет интересовали старые московские власти существенно больше, чем интересы жителей столицы. Доказывают это проводимые по инициативе московских властей мощные интервенции на жилищный рынок столицы, особенно после того, как была отменена прописка, а жителем столицы мог стать любой материально обеспеченный человек.

В начале перестройки это обусловливает мощное индустриальное строительство многоэтажных домов на окраинах Москвы, где покупали квартиры достаточно обеспеченные иногородние граждане, а не москвичи. Следует отметить, что эта категория жителей столицы была счастлива, став москвичами, и большая часть из них пополнила ряды множества новых организаций и учреждений и достаточно успешно реализовала становление рынка и новых, преимущественно коммерциализированных, общественных отношений во всех сферах столичной жизни.

Не менее значимой по своим социокультурным последствиям была кампания точечной застройки обжитых московских кварталов. Туда, а не на окраины Москвы, въезжали преимущественно те горожане, которые представляли российское чиновничество, численность которого все увеличивалась, а коррупционные связи крепчали. Одновременно с этим началось выселение москвичей из центра города под лозунгом расселения коммунальных квартир. Старый Арбат и Остоженка, Тверская и Бульварное кольцо стали местом проживания богатых, т. е. тех, кто в состоянии заплатить 50—100 и более тыс. евро за квадратный метр квартиры общей площадью свыше 180 м²!

Сегодня в Москве есть примерно 50 тыс. новых невостребованных квартир. Они, с одной стороны, недоступны по цене рядовым москвичам, желающим улучшить свои жилищные условия, с другой — непривлекательны для более «солидных» клиентов. Для более состоятельных горожан осуществляется не только планирование замкнутых кварталов, но уже реализуется строительство приватных камерных жилых кварталов в Москве («Алые паруса», «Садовые кварталы», «Золотые ключи» и пр.). Такое строительство ориентировано даже не на бизнес-класс, а на людей с более высокими достатками³.

Вместе с тем Москва, хотя и является городом, в котором живет больше всего миллиардеров в мире, но в своем большинстве состоит из миллионов жителей среднего достатка. Вот для этих москвичей, которые не в состоянии не только купить квартиру в новостройке, но и обременить себя ипотекой, и затеяли городские и областные власти индустриальное многоэтажное строительство в Подмосковье. Иными словами, для многих небогатых москвичей даже квартиры экономкласса недоступны, и родной город не гарантирует им безбедную жизнь.

Неоднократно «озвученный» переезд (пока еще по желанию московских жителей) в областные центры ЦФО (Тверь, Ярославль, Рязань) проблемы не решает. Плата за коммунальные услуги и жилплощадь в этих городах выше, чем в неприватизированных квартирах в Москве, не говоря уж обо всех трудностях и немалых расходах в связи с переездом.

Большое число одиноких москвичей старшего возраста не дает покоя многим, и назойливая реклама постоянно напоминает им, что можно заранее отдать свою квартиру городу, и вот тут-то начнется замечательная новая жизнь одинокого старика! На деле, попадая в новые районы и дома, старшие поколения оказываются «вырванными» из привычного социокультурного окружения, что не способствует росту их жизненной активности и укреплению здоровья.

Нельзя не отметить и созданных по инициативе прежнего руководства столицы коттеджных поселков для многодетных семей, которые, по мысли Ю. М. Лужкова, должны были сдаваться семьям на некоторое время, пока дети не подрастут, что вызвало бурю негодования. В целом жилищное строительство в Москве оказалось очень прибыльным делом. Однако, рано или поздно, под влиянием удовлетворенного спроса или отсутствия необходимых средств, а также вмешательства нового мэра жилищное строительство в Москве почти прекращено, а специалисты по кредитной активности на жилищном рынке в Москве отмечают, что при нынешнем соотношении процентных ставок по ипотеке покупка жилья с привлечением кредита является недоступной для большинства населения, следовательно, спрос на ипотеку останется низким. Естественно, ипотека востребована лишь в нижнем ценовом сегменте рынка. Чаще всего это квартира площадью 52—54 м² в панельном доме стоимостью 6,1 млн руб. (при сумме кредита 3,29 млн руб.). Другими словами, усиленно пропагандируемая СМИ ипотечное кредитование стоит на месте, а арендаторов жилья в Москве становится все больше, несмотря на то что Москва заняла второе место среди мировых столиц по уровню арендной платы за жилье.

В малых городах Подмосковья до перестройки никогда не было широкого жилищного строительства, и его начало ознаменовалось многочисленными уголовными делами и процессами обманутых вкладчиков, которые были весьма характерны для Московской области в последнее десятилетие. Однако жилищное строительство в Московской области осуществляется разными силами и способами. Например, значительное число жителей подмосковных индивидуальных домов за эти годы обновило свои жилища: был сделан ремонт, появилась современная сантехника и пр. Это касается в первую очередь жилищ экономкласса, к которому относится большинство жителей Московской области.

Однако некоторые наиболее предприимчивые граждане на своих участках построили трехэтажные многоквартирные дома с малогабаритными квартирами по привлекательной цене (1—2 млн руб. за малогабаритку в ближайшем Подмосковье). Один из таких домов, рассчитанный на 55 малогабаритных квартир, был недавно снесен по решению суда г. Одинцово в связи с тем, что он был построен на земле с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство». За последние 2—3 года в Подмосковье было продано от 3 до 5 тыс. подобных квартир в завершенных малогабаритных проектах, аналогичных снесенному в Одинцове. Характерно, что такой формат строительства и эта форма недвижимости в течение ряда лет активно развивались и процветали.

Санкции со стороны местных властей в отношении таких домов, на наш взгляд, вызваны обострением конкуренции в жилищном строительстве. Местные власти расчищают земельные площади под индустриальную застройку типовых многоэтажных домов, которые, хотя морально устарели, но приносят неплохой доход. Появление частных малоэтажных, но многоквартирных домов серьезно озаботило губернатора области Б. В. Громова. Была создана комиссия по самострою, которой поручено разобраться с фактами незаконного строительства. Специалисты журнала «Эксперт» отмечают, что «снос незаконно построенных многоквартирных домов в Подмосковье создает опасный прецедент и отвлекает от фундаментальных проблем, позволяющих чиновникам и застройщикам уродовать наши города»⁴. Оппоненты указывают на то, что строительство таких домов является нарушением нового Градостроительного кодекса, который позволяет собственникам земли, выделенной под индивидуальное жилое строительство, строить на них дома до трех этажей площадью не более 1,5 тыс. м², но не многоквартирные, а индивидуальные.

Однако у большинства подмосковных городов и сел никогда не было утвержденной градостроительной документации, утвержденных директив по этажности, плотности застройки и другим позициям. Созданные в 2010 г. региональные нормативы градостроительного проектирования существенно ограничивали аппетиты инвесторов, однако волевым решением губернатора области главные нормативные параметры последующего жилищного строительства в подмосковных городах, определенные совместными усилиями ряда НИИ и организаций Московской области, были сняты, и осталось всего два вида разрешенного пользования — мало- и многоэтажное строительство, которые можно трактовать как угодно.

Это делается с целью обеспечить в подмосковных городах высокодоходную индустриальную многоэтажную застройку на землях сельских поселений, бывших колхозных полях и пашнях. Для этого близлежащие деревни включают в состав городов, увеличивая тем самым их площади, и осуществляют другие, не менее значимые, манипуляции с дорогой подмосковной землей.

Расселение на землях Подмосковья десятков и сотен тысяч москвичей, относящихся к экономклассу, поставит перед местными властями множество новых проблем, связанных с видимым противостоянием или реальной депри-вацией населения на данной территории. Кроме того, это потребует существенной перепланировки всех сфер жизни подмосковных городов, которые в связи с мощным жилищным строительством потеряют свою индивидуальность и трансформируются в одну из многочисленных, а потому обезличенных частей современного беспланово разросшегося мегаполиса Москвы.

ПРИМЕЧАНИЯ

¹ Ступин И. Девелоперы наступают на Подмосковье // Эксперт. 2011. № 7. С. 24—25.

² Занимайте очередь! // Там же. № 8. С. 88.

³ Ступин И. Девелоперы наступают на Подмосковье. С. 24—26.

⁴ Эксперт. 2011. № 10. С. 3.

Поступила 04.04.11.