Н. А. Киселева, М. С. Терешкина. Отличия методик государственной кадастровой оценки земель как фактор влияния на земельные отношения и социальную атмосферу в регионе

Н. А. КИСЕЛЕВА, М. С. ТЕРЕШКИНА

ОТЛИЧИЯ МЕТОДИК ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ КАК ФАКТОР ВЛИЯНИЯ НА  ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И СОЦИАЛЬНУЮ АТМОСФЕРУ В РЕГИОНЕ

КИСЕЛЕВА Наталья Александровна, доцент кафедры земельного и городского кадастров Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, кандидат социологических наук.

ТЕРЕШКИНА Мария Сергеевна, старший преподаватель кафедры земельного и городского кадастров Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Ключевые слова: земельные отношения, государственная кадастровая оценка земель, социальная напряженность, земельный налог

Key words: land relations, state cadastre valuation of lands, social tension, land tax

Желание иметь в своем распоряжении землю, небольшой участок для личного (коллективного) пользования или территорию для образования государства, расширения его границ всегда порождало социальные конфликты различных масштабов: от частного разногласия между соседями до революций и войн. Земельные отношения — это взаимодействие граждан, юридических лиц, органов государственной и муниципальной власти, объединений граждан, общественных организаций, саморегулируемых некоммерческих организаций, кадастровых инженеров по поводу владения, распоряжения и использования земельных ресурсов, установления границ земельных участков на местности, приобретения и оформления прав на землю, распоряжения государственной и муниципальной землей, управления земельными ресурсами. Из этого определения видно, что участников земельных отношений достаточно много, а с проведением земельного, административного реформирования их количественный и качественный состав стремительно увеличивается. Чем больше и разнообразнее состав участников общественных отношений, тем сложнее между ними взаимодействия, главным объектом которых является земля (право на нее).

Исторически сложилось, что понятие земельных отношений в России неразрывно связано с различными преобразованиями общественной жизни, которые были обусловлены социальной неудовлетворенностью той или иной группы общества либо являлись следствием земельного реформирования. Необходимо отметить, что земельные отношения, несущие в себе социальную напряженность и неудовлетворенность, являются не только объектом юридического воздействия. Как вид взаимодействий между людьми земельные отношения представляют собой социальные взаимодействия не только между гражданами, но и отношения между классами, группами. Следовательно, негативные земельные отношения отрицательно сказываются на социальной атмосфере в регионах и стране в целом.

Относительно земельных отношений социальная напряженность выражается в неудовлетворенности материальными условиями существования, когда обладание земельным участком сельскохозяйственного назначения на праве собственности — это бремя, от которого огромное число собственников земель сельскохозяйственного назначения стремится избавиться. Это рассогласование экономических интересов, духовных ценностей в отношении земли, когда в преимущественно аграрной стране с самобытным крестьянским образом жизни люди покидают села в поисках более высоких заработков, когда умирают села, возводятся в огромном количестве торгово-развлекательные (непроизводственные) комплексы в городах.

Согласно А. В. Дмитриеву, социальная напряженность имеет сложный, «многослойный» характер, в котором причудливо сочетаются как рациональные, сознательные, так и иррациональные, бессознательные моменты¹. В сфере земельных отношений на межуровне (регион) социальная напряженность охватывает социальную, экономическую и демографическую сферы. Земельные отношения лежат в основе любой экономической деятельности, поэтому их изучению уделяется много внимания. Однако сегодня ощущается недостаток изучения земельных отношений как социального явления, современной специфики взаимодействий между властью и обществом, внутри социальных групп, а также различных социальных процессов, происходящих в связи с использованием и распоряжением землей.

Государственная кадастровая оценка земель — важный метод экономического управления земельными ресурсами и земельными отношениями. Она, на наш взгляд, может быть еще и способом снятия или нарастания социальной напряженности в зависимости от применяемой методики. Земля в современной России продается и покупается. Но российский земельный рынок весьма молод. Во многом его становление в России, формирование рыночных цен земельных участков, условий продажи и покупки земельных участков зависят от методики государственной кадастровой оценки земель.

Нами произведен сравнительный анализ изменения методического обеспечения государственной кадастровой оценки земель поселений (2002 и 2007 гг.) и выявлено 7 основных отличий, определяющих результаты будущей переоценки.

Новая методика позволила расширить область применения экономико-статистического моделирования и отказаться от использования коэффициентов перехода от стоимости земель одного вида функционального использования к другому с учетом плотности застройки земельных участков различных видов использования. Для земельных участков, занятых уникальными объектами, предусмотрена индивидуальная оценка. В соответствии с методическими указаниями 2007 г. произошло перераспределение видов разрешенного использования (ВРИ): вместо 14 ВРИ использовалось 16. Земельные участки, предназначенные для личного подсобного хозяйства, были приравнены к земельным участкам, предназначенным для индивидуального жилищного строительства. Это основная причина резкого удорожания земель населенных пунктов в селах Пензенской области.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений 2001—2003 гг. на территории РФ предусматривала использование в качестве объекта оценки кадастровый квартал. Недостатком такого подхода была одинаковая кадастровая стоимость 1 м² всех земельных участков, расположенных в границах квартала. Однако существенным плюсом стало относительно небольшое количество объектов оценки (для Пензенской области — 4 197).

На 2001 г., когда становление государственного земельного кадастра в РФ только начиналось, его основной задачей было обеспечение органов государственной власти сведениями о земле для принятия решений по управлению земельными участками. Такая методика кадастровой оценки вполне соответствовала этой задаче. Однако сегодня, когда можно говорить о существовании и функционировании системы государственного земельного кадастра в РФ, такой подход не удовлетворяет сложившиеся потребности.

Методика государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов 2007 г. предусматривает использование в качестве объекта оценки земельный участок. Это увеличило объем работ (с 4 197 объектов оценки до 441 970) и привело к более точному определению кадастровой стоимости каждого земельного участка в зависимости от его индивидуальных характеристик.

Методика государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов 2007 г. устанавливает тесную связь между определяемой кадастровой стоимостью земельных участков и рыночными ценами, сложившимися в регионе, так как кадастровая стоимость определяется как рыночная стоимость единицы площади типичного для оценочной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки, но она тоже не является совершенной.

В Пензенской области ситуация сложилась таким образом, что рядом расположенные земельные участки имеют кадастровую стоимость, различающуюся в несколько раз. Дело в том, что методики оценки земельных участков базируются на расчете исходя из функционального назначения земельного участка. В оценке есть понятие «принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (ННЭИ)». Оно заключается в том, что из всех законодательно разрешенных и физически возможных вариантов застройки участка выбирается тот, который максимизирует стоимость. Например, на земельном участке стоит индивидуальный жилой дом, однако анализ ННЭИ показал, что наиболее эффективное использование состоит в строительстве торгового центра. Соответственно, стоимость будет рассчитываться с учетом доходов, которые будет приносить торговый центр. Собственник земельного участка, даже не планируя его застраивать чем-нибудь иным, кроме дома, должен платить налог, как если бы там был торговый центр. Наряду с преимуществами новой методики ГКОЗНП налицо ее недостатки социального характера.

Отчеты о проведении ГКОЗНП уязвимы с точки зрения их экспертизы. Во-первых, практически ни в одном регионе не выдерживаются нормативные требования по составу членов экспертных комиссий, заполняющих анкеты для расчетов ГКОЗНП. Во-вторых, за базу расчетов редко принимается стоимость земельных участков под каким-либо разрешенным использованием. Чаще всего имеется статистика о продаже жилой недвижимости в многоэтажной жилой застройке либо цена продажи гаражей, либо цена продажи АЗС. Переход к стоимости земельных участков под ними производится не методом техники остатка для земли, а самыми невероятными методами.

Изучив результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, можно сделать вывод, что рост государственной кадастровой оценки земельных участков приведет к их завышенной стоимости. При этом налог также увеличивается, что приведет к повышению расходов местных бюджетов, и без того испытывающих дефицит денежных средств.

Вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» изменен на «земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки», что повлекло существенное увеличение кадастровой стоимости земельных участков, земельного налога и арендной платы за их пользование. В то же время мы считаем заниженной кадастровую стоимость на земельные участки, предназначенные для:

— разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно

созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отводов железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, а также объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи;

— размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов, так как за счет средств от уплаты земельного налога на такие земли в основном «питается» бюджет.

Проведенный анализ позволил установить, что большинство территорий Пензенской области относится к зоне среднего увеличения кадастровой стоимости. Среднее и максимальное увеличение кадастровой стоимости земель населенных пунктов затронуло районы, граничащие с другими областями. Эти районы удалены от областного центра, в них преобладает сельское население, инфраструктура не развита. Также видно, что земли в городах не подверглись значительному удорожанию (Пенза, Нижний Ломов, Каменка). Эти города и их районы минимально и умеренно удорожали, а в г. Кузнецке стоимость уменьшилась после актуализации. Причины этого следует искать в методике оценки, поэтому необходимо ее совершенствование.

Проведенный сравнительный анализ показал, что изменение размера налогооблагаемой базы налога на землю отражает изменение рыночных цен с 2003 по 2007 г.

В настоящее время расчеты и объем налогооблагаемой базы уточняются. Предполагается введение поправок для системы кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области в 2011 г. Но уже сегодня следует учитывать выявленные противоречия в методике для предотвращения возможных негативных социальных последствий и снятия социальной напряженности в сфере земельных отношений.

ПРИМЕЧАНИЕ

¹ См.: Дмитриев А.В. Социальный конфликт: общее и особенное. М.:Гардарики, 2002. С. 94. Поступила 26.02.10.