А. В. Сураева-Королева. Ипотечное жилищное кредитование в регионе: инвестиционно-финансовая модель

А. В. СУРАЕВА-КОРОЛЕВА

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РЕГИОНЕ: ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ

СУРАЕВА-КОРОЛЕВА Анна Владимировна, преподаватель кафедры экономики и управления в строительстве Мордовского государственного университета.

Мировая практика подтверждает тезис о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенных граждан только в объеме 15—20 % от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему все попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались несостоятельными и в конечном счете потерпели крах.

Обеспеченность жильем населения Мордовии выше, чем в среднем по России и составляет 20,0 м² на одного жителя, в г. Саранске — 17,7 м², плотность проживания составляет 1,4 чел. на одну комнату. В то же время жилищная проблема в республике остается острой. В Мордовии рынок ипотечного жилищного кредитования достаточно устойчиво развивается, о чем свидетельствуют данные об объемах выданных кредитов¹. В настоящее время в республике реализована программа развития системы ипотечного жилищного кредитования на 2002—2006 гг., утвержденная постановлением Правительства РМ от 5 декабря 2001 г. ¹ 576 «О республиканской целевой Программе развития системы ипотечного жилищного кредитования Республики Мордовия на 2002—2006 гг.».

В рамках подготовительного этапа (2001 г.) учрежден региональный оператор рынка ипотечных кредитов (ОАО «Мордовская ипотечная корпорация», МИК). Корпорация адаптировала федеральные стандарты к региональным условиям, создавая соответствующую региональную инфраструктуру, нормативное обеспечение и финансовые схемы для привлечения кредитных ресурсов инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Анализ инвестиционной деятельности в строительстве показывает, что в него направляется значительная часть средств МИК. На первом этапе не обеспечивался необходимый оборот кредитов на первичном рынке на основе рефинансирования, прибыль от строительства покрывала наибольшую часть операционных расходов Корпорации. Вложения в строительство осуществлялись на основе инвестиционного договора, по которому Корпорация вступала в долевое участие в совместную деятельность.

В течение II этапа (2002 г. и последующее время) произошла отработка механизма взаимодействия МИК с федеральным оператором вторичного рынка ипотечных ценных бумаг (ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», АИЖК) по рефинансированию выданных кредитов, а также отработка механизмов адресной социальной поддержки граждан, участвующих в ипотечном кредитовании. С 2003 г. начался этап распространения системы ИЖК по всей территории республики, активного рефинансирования ипотечных кредитов, распространения ипотечного кредитования по всем сегментам рынка жилья.

Схема ипотечного кредитования малообеспеченных граждан предполагает, что по согласованию с Правительством РМ МИК обеспечивает выдачу ипотечных кредитов малообеспеченным заемщикам под 5 % годовых, в пределах фонда ипотечного кредитования, определенного на эти цели на текущий год, выкупая у кредиторов закладные с аналогичной доходностью. Дальнейшее рефинансирование таких кредитов возможно путем их выкупа за счет средств регионального и местного бюджетов, а также средств предприятий, реализующих свои жилищные программы, реализации закладных АИЖК по рыночной процентной ставке, которая компенсируется региональным бюджетом. В последующем процентная ставка будет определяться условиями размещения ипотечных ценных бумаг.

Схема ипотечного кредитования граждан, участвующих в инвестиционных проектах МИК, предусматривает, что МИК по согласованию с Правительством РМ обеспечивает ипотечное кредитование граждан на рыночных условиях, при этом Правительство РМ обеспечивает социальным заемщикам  компенсацию либо первоначального взноса, либо процентной ставки за счет адресных субсидий. Таким заемщикам МИК обеспечивает выдачу ипотечных кредитов под 15 % годовых. В дальнейшем процентная ставка будет определяться из расчета на условиях внешнего рефинансирования. При кредитовании по сниженной процентной ставке рефинансирование из внебюджетных источников возможно лишь в меньшем объеме по сравнению с номинальной стоимостью выдаваемых кредитов (чтобы обеспечить требуемую доходность реализуемых ипотечных ценных бумаг). Недостающие для развития средства могут привлекаться из прибыли от инвестиционно-строительной деятельности.

Для обеспечения расширенного воспроизводства региональной системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно кредитование наиболее платежеспособных категорий граждан по гибкой процентной ставке, сопоставимой с рыночной.

При обеспечении ипотечного кредитования под приобретение вторичного жилья льготное возможно только за счет дотаций, малодоходные кредиты не позволяют обеспечить 100 % рефинансирования на внешнем рынке. На период реализации пилотного проекта МИК обеспечивает выдачу ипотечных кредитов социально незащищенным заемщикам под 5% годовых для приобретения вторичного жилья, высвобождаемого иными заемщиками, участвующими в предыдущих схемах. В последующем процентная ставка по таким кредитам определяется условиями рефинансирования.

Схема кредитования «рыночных» заемщиков, сотрудников предприятий и работников бюджетной сферы реализуется на условиях, аналогичных условиям схемы кредитования малообеспеченных граждан, за исключением процедуры определения процентных ставок по ипотечным кредитам и без использования субсидий. В этом случае кредитный договор может заключаться на льготных условиях (более длительный срок кредитования, низкая фиксированная процентная ставка).

Заемщик проходит упрощенную процедуру андеррайтинга. Корпорация не поручается за таких заемщиков. Закладные выкупаются непосредственно Правительством РМ (или предприятием) по номинальной стоимости, т. е. равной размеру выданного кредита. Стоимость жилья оплачивается заемщиками. Правительство РМ (предприятие) выступает в роли инвестора, рефинансируя выданные кредиты.

Схема кредитования индивидуального строительства предусматривает, что заемщик строит за счет собственных средств часть дома в объеме, пропорциональном размеру первоначального взноса, достаточного для получения ипотечного кредита на завершение следующего этапа строительства. Объект незавершенного строительства регистрируется и передается в залог кредитору. Кредитование осуществляется поэтапно, траншами, соответствующими этапам строительства, с целью снижения кредитного риска. Последующие транши обеспечиваются залогом строительных материалов на период до завершения строительства. Корпорация контролирует целевое использование кредитных средств, осуществляет оценку или привлекает независимые организации для оценки рыночной стоимости объекта залога до завершения строительства, а по его результату окончательно регистрирует объект недвижимости в собственность заемщика. Залоговые обязательства переоформляются на весь дом в виде закладной. С этого момента кредитное обязательство приобретает долгосрочный характер и может быть передано на рефинансирование.

МИК обеспечивает заемщикам, строящим сельское жилье, выдачу ипотечных кредитов на период строительства под 18 % годовых, а по его завершении — на период расчета за жилье под 10 %. При этом проценты, накопленные на стадии строительства, могут быть включены в долгосрочное кредитное обязательство. Возможна отсрочка первого ипотечного платежа.

По мере устойчивого развития системы ИЖК могут разрабатываться и применяться иные схемы ипотечного кредитования на приобретение и строительство жилья и иные потребительские нужды (на основе существующих механизмов).

В соответствии со стандартами АИЖК ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет под процентную ставку 12—14 % годовых². Необходимый минимальный размер первоначального взноса составляет 30 % от стоимости приобретаемого жилья. В качестве первоначального взноса используются собственные денежные средства, а также средства от реализации имеющегося жилья, безвозмездной субсидии. Государственная поддержка граждан-участников ипотечного кредитования осуществляется путем предоставления целевых безвозмездных субсидий из республиканского бюджета на компенсацию кредитной ставки и на оплату первоначального взноса на строительство или приобретение жилья. Если семья приобретает жилье в пределах социальной нормы площади жилья, то ставка по кредиту составит 5 % годовых, сверх социальной нормы — 10 %. Работники бюджетной сферы, получающие заработную плату из республиканского или местного бюджетов РМ, имеют право на субсидию. Если ежемесячный доход одного члена семьи не превышает более чем в 1,5 раза прожиточный минимум, установленный в РМ, то максимальный размер субсидии на двух и более работников бюджетной сферы не должен превышать 30 % стоимости приобретаемого жилья на семью, на одного работника — 15 %. Кроме того, семьи, имеющие детей в возрасте до 18 лет, имеют право погашения ипотечного жилищного кредита при рождении второго ребенка (общая сумма льготного ипотечного жилищного кредита погашается на 10 %, при рождении последующих — по 20 % на каждого).

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России и Республике Мордовия является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы. Формирование рынка ипотечных кредитов должно послужить импульсом к вовлечению средств частных инвесторов и населения в жилищный комплекс, а с учетом мультипликативного эффекта — к повышению инвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнее чрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов (в том числе жилищного), оживления экономического роста и в конечном счете — повышения общественного благосостояния.

ПРИМЕЧАНИЯ

¹  См.: Сураева-Королева А. В. Развитие ипотечного кредитования в регионах. Возможности секьюритизации // Рынок ценных бумаг. ¹ 5. 2007. С. 72—75.

²  См.: Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» // Электрон. ресурс [режим доступа: аhml.ru].

Поступила 22.11.07.