В. Э. Гордин, А. В. Средина. Социально-экономическое обоснование выбора форматов преобразования территорий производственной застройки

https://doi.org/10.15507/2413-1407.26342.354-373
EDN: https://elibrary.ru/ovryqpISSN 2413-1407
УДК / UDC 332.1 ISSN 2587-8549

Аннотация

Введение. Понимание сути процессов преобразования застроенных территорий позволяет принимать обоснованные градостроительные решения для создания комфортной городской среды, способствующей высокому качеству жизни населения. Цель исследования – изучение форматов преобразования территорий недействующей производственной застройки (на примере общественно-деловых пространств, созданных на месте бывших производственных предприятий в Санкт-Петербурге) для выявления наиболее целесообразных подходов к развитию городской среды.

Материалы и методы. В качестве объектов исследования выбраны четыре общественно-деловых пространства Санкт-Петербурга, созданные в 2016–2023 гг. с применением разных форматов редевелопмента. Источниками данных послужили сведения онлайн-агрегаторов («Яндекс.Недвижимость», «Домклик», ЦИАН), портала ПД «НСПД» Росреестра, а также результаты четырех экспертных интервью с представителями девелопмента, риелторского бизнеса, градостроительства и сферы инвестирования. Осуществлялись статистический анализ рыночных цен на недвижимость (2014–2024 гг.) и кадастровой стоимости земельных участков (2018, 2023 гг.); сравнительный анализ удельной кадастровой стоимости земельных участков в прилегающих кварталах; геоинформационный анализ в радиусе 1,5 км от общественно-деловых пространств; тематический анализ данных экспертных интервью (очная полуструктурированная форма).

Результаты исследования. Выявлены следующие закономерности: наибольшие темпы роста рыночной и кадастровой стоимости недвижимости наблюдаются в зонах влияния объектов, созданных методом реновации с полной рефункционализацией («Новая Голландия», «Левашовский хлебозавод»); реновация с частичной рефункционализацией («Ленполиграфмаш») и ревитализация («Севкабель Порт») демонстрируют умеренный рост цен; наличие свободных территорий для застройки усиливает эффект от преобразования; коэффициенты изменения стоимости (рыночной и кадастровой) различаются в зависимости от формата редевелопмента и типа рынка недвижимости (первичный/вторичный).

Заключение. Выбор формата преобразования производственных территорий прямо влияет на динамику стоимости недвижимости и развитие городской среды. Разработанная методика оценки на основе рыночных и кадастровых показателей может использоваться для прогнозирования эффектов редевелопмента. Результаты могут быть полезны градостроителям, девелоперам и органам власти, связанным с планированием преобразования производственных зон в общественно-деловые пространства.

Ключевые слова: формат преобразования территории, территория нежилой застройки, редевелопмент, реновация, ревитализация, рефункционализация, джентрификация, качество городской среды

Конфликт интересов. Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.

Финансирование. Публикация подготовлена в ходе проведения исследования № 25-00-065 «Импакт-инвестирование в индустриальные объекты культурного наследия: мотивы, стимулы, результаты» в рамках Программы «Научный фонд Национального исследовательского университета “Высшая школа экономики”».

Благодарности. Авторы выражают благодарность рецензентам и редакции журнала «Регионология».

Для цитирования: Гордин В.Э., Средина А.В. Социально-экономическое обоснование выбора форматов преобразования территорий производственной застройки. Регионология. 2026;34(2):354–373. https://doi.org/10.15507/2413-1407.26342.354-373

Список литературы

1. Власова М.Ф., Леонова Л.Б. Редевелопмент индустриальных зон крупных городов для создания комфортной городской среды в России. Экономика строительства. 2021;(5):15–26. URL: https://econom-journal.ru/archive/32206/ (дата обращения: 12.06.2025).

2. Грахов В.П., Мохначев С.А., Манохин П.Е., Виноградов Д.С. Основные тенденции современных проектов реновации промышленных зон. Фундаментальные исследования. 2016;(12,ч.2):400–404. URL: https://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=41105 (дата обращения: 12.06.2025).

3. Ермекова К.М. Редевелопмент в качестве средства развития промышленных территорий города. Шаг в науку. 2025;(1):18–23. https://www.elibrary.ru/bfvipg

4. Loures L.C. Post-Industrial Landscapes as Drivers for Urban Redevelopment: Public Versus Expert Perspectives Towards the Benefits and Barriers of the Reuse of Post-Industrial Sites in Urban Areas. Habitat International. 2015;45(2):72–81. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2014.06.028

5. Hammond E.B., Coulon F., Hallett S.H., Thomas R.,  Dick A., et al. From Data to Decisions: Empowering Brownfield Redevelopment with a Novel Decision Support System. Journal of Environmental Management. 2023;(347):119145. https://doi.org/10.1016/j.jenvman.2023.119145

6. He D., Zainol R., Azali N.S. Navigating Challenges in the Sustainable Development of Urban Brownfields: A PLS Path Modeling Perspective. Ain Shams Engineering Journal. 2024;15(11):103002. https://doi.org/10.1016/j.asej.2024.103002

7. Canelas P., Noring L. Governmentalities of Land Value Capture in Urban Redevelopment. Land Use Policy. 2022;(122):106396. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2022.106396

8. Rigolon A., Stewart W.P., Gobster P.H. What Predicts the Demand and Sale of Vacant Public Properties? Urban Greening and Gentrification in Chicago. Cities. 2020;(107):102948. https://doi.org/10.1016/j.cities.2020.102948

9. Sun Y., Li H., Lei S.,  Semple K.T., Coulon F.,  Hu Q., et al. Redevelopment of Urban Brownfield Sites in China: Motivation, History, Policies and Improved Management. Eco-Environment and Health. 2022;1(2):63–72. https://doi.org/10.1016/j.eehl.2022.04.005

10. Antunes B., March H., Connolly J.J.T. Spatializing Gentrification in Situ: A Critical Cartography of Resident Perceptions of Neighbourhood Change in Vallcarca, Barcelona. Cities. 2020;(97):102521. https://doi.org/10.1016/j.cities.2019.102521

11. Sax D.L., Nesbitt L., Quinton J. Improvement, not Displacement: A Framework for Urban Green Gentrification Research and Practice. Environmental Science and Policy. 2022;(137):373–383. https://doi.org/10.1016/j.envsci.2022.09.013

12. Schusler T.M., Krings A., Melstrom R.T. Experiences with Environmental Gentrification: Evidence from Chicago. Landscape and Urban Planning. 2023;(236):104765. https://doi.org/10.1016/j.landurbplan.2023.104765

13. Villar-Abeijón P., Miralles-Guasch C., Marquet O. Can Pedestrianization Trigger Gentrification? Analysis of Barcelona’s Sociodemographic Changes Following Pedestrianization Schemes. Transportation Research. Part D: Transport and Environment. 2025;(142):104718. https://doi.org/10.1016/j.trd.2025.104718

14. Fukui S., Luong D.A. Impact of Diseconomy of Mixed Land-Use on Factory Land Redevelopment in Large Urban Area: Evidence from Japan. Japan and the World Economy. 2024;(71):101256. https://doi.org/10.1016/j.japwor.2024.101256

15. Jain M., Rohracher H. Assessing Transformative Change of Infrastructures in Urban Area Redevelopments. Cities. 2022;(124):103573. https://doi.org/10.1016/j.cities.2022.103573

16. Ravaz B., Bombenger P.-H., Capezzali M., Meyer T. Reviewing 20 Years of Redevelopment Trajectories of Industrial Sites Literature and Highlighting New Research Perspectives. Land Use Policy. 2024;(146):107326. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2024.107326

17. Hammond E.B., Coulon F., Hallett S.H., Thomas R., Hardy D., Kingdon A., et al. A Critical Review of Decision Support Systems for Brownfield Redevelopment. Science of the Total Environment. 2021;(785):147132. https://doi.org/10.1016/j.scitotenv.2021.147132

18. Храмцов А.Б., Порошин О.С. Зарубежные и отечественные практики ревитализации заброшенных промышленных зон города: направления и перспективы. Строительство и архитектура. 2023;11(4):14. https://doi.org/10.29039/2308-0191-2023-11-4-14-14

19. Šijaković M., Perić A. Recycling Industrial Heritage: Promoting Local Diversity And Cohesion in Globalising Cities. In: M. Juvara, S. Ledwon (Eds.) Beyond the Metropolis (Procee­dings of the 55th ISoCaRP World Planning Congress). Hague: ISoCaRP; 2019. Р. 2089–2103. https://doi.org/10.47472/TFGE1393

20. Banti N. Existing Industrial Buildings – A Review on Multidisciplinary Research Trends and Retrofit Solutions. Journal of Building Engineering. 2024;(84):108615. https://doi.org/10.1016/j.jobe.2024.108615

21. O'Neill E., Cole H.V.S., García-Lamarca M., Anguelovski I., Gullón P., Triguero-Mas M. The Right to the Unhealthy Deprived City: An Exploration into the Impacts of State-Led Redevelopment Projects on the Determinants of Mental Health. Social Science and Medicine. 2023;(318):115634. https://doi.org/10.1016/j.socscimed.2022.115634

Об авторах:

Гордин Валерий Эрнстович, доктор экономических наук, профессор департамента государственного администрирования Санкт-Петербургской школы социальных наук Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (190008, Российская Федерация, Санкт-Петербург, ул. Союза Печатников, д. 16), заведующий Лабораторией управления культурой и туризмом (192171, Российская Федерация, Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 3A), ORCID: https://orcid.org/0000-0002-6079-4960, Researcher ID: U-9492-2019, Scopus ID: 55903521700, SPIN-код: 8514-5440, gordin@hse.ru

Средина Анна Владимировна, студент магистерской программы «Городское развитие и управление» Санкт-Петербургской школы социальных наук Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (190008, Российская Федерация, Санкт-Петербург, ул. Союза Печатников, д. 16), ORCID: https://orcid.org/0009-0006-3192-2448, a.sredina@yandex.ru

Вклад авторов:

В. Э. Гордин − разработка концепции; разработка методологии; научное руководство; получение финансирования; написание рукописи – рецензирование и редактирование.

А. В. Средина − проведение исследования; написание черновика рукописи; написание рукописи – рецензирование и редактирование.

Доступность данных и материалов. Наборы данных, использованные и/или проанализированные в ходе текущего исследования, можно получить у авторов по обоснованному запросу.

Все авторы прочитали и одобрили окончательный вариант рукописи.

Поступила 17.07.2025; одобрена после рецензирования 25.02.2026; принята к публикации 10.03.2026.