Е. В. Мозеров. Социальный аспект жилищно-ипотечной политики в регионе

Е. В. МОЗЕРОВ

СОЦИАЛЬНЫЙ АСПЕКТ ЖИЛИЩНО-ИПОТЕЧНОЙ ПОЛИТИКИ В РЕГИОНЕ

МОЗЕРОВ Евгений Валентинович, аспирант отдела общественно-политических исследований НИИ гуманитарных наук при Правительстве Республики Мордовия.

Роль ипотеки как локомотива развития экономики подтверждается опытом стран с развитыми рыночными механизмами. Ее главное достоинство состоит в исключительной способности мобилизовать ресурсы населения в инвестиционных целях. Мировая практика показывает, что недвижимость и сбережения населения являются наиболее устойчивыми инвестиционными ресурсами. В результате постсоветских реформ граждане России стали собственниками жилья и другого недвижимого имущества, которое в своей основной массе пока еще остается в состоянии омертвленного капитала. Даже в экономически активных регионах доля долгосрочных вложений инвестиционных ресурсов в жилищное кредитование остается весьма скромной, составляя 2—3 % в общем объеме кредитных вложений¹. В связи с этим важнейшей задачей государства стало выведение недвижимости из этого состояния, создание необходимых условий для ее вовлечения в оборот. Формирование устойчивой и привлекательной для граждан системы ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направлений социально-экономической политики государства. Между тем залог недвижимости пока не получил широкого признания в российском обществе, зачастую воспринимается как признак неблагополучия, вынужденная мера, самоограничение с непредвиденными последствиями. К сожалению, подобные настроения подкрепились в настоящее время мировым финансово-экономическим кризисом, поразившим и Россию.

Поскольку собственно российский опыт ипотечных отношений за советские годы был утрачен, апробированным
материалом становления нормативно-правовой основы ипотеки, несмотря на отсутствие в стране благоприятных условий в 90-е гг. ХХ в., явилась зарубежная практика. В перестроечное время, когда государственный бюджет перестал быть главным источником жилищного строительства, а его доля во вновь вводимом жилье сократилась к концу 90-х гг. до 9 %, при общем сокращении вновь вводимого жилья в 2 раза², ипотека приобрела значение наиболее перспективной в решении жилищной проблемы.

Основополагающими источниками формирования государственной региональной ипотечой системы стали Гражданский кодекс РФ, закон от 16 июля 1998 г. ¹ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)», а также «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», утвержденная Постановлением Правительства РФ ¹ 28 от 11 января 2000 г. «О мерах по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», в соответствии и во исполнение которого был издан Указ Главы Республики Мордовия от 23 марта 2000 г. ¹ 30 «О мерах по дальнейшему развитию жилищного строительства в Республике Мордовия». Постановлением Правительства РФ от 28 августа 2002 г. ¹ 638 была утверждена программа «Жилище на 2002—2010 гг.» с подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей». В качестве долгосрочной перспективы и государственной стратегии в названных документах определяется развитие рыночных механизмов обеспечения жильем; предусмотрено также расширение масштабов строительства жилья с использованием механизма ипотечного кредитования, нацеленного на повышение доступности жилья для широких слоев населения, предполагается создание условий для комплексного использования собственных средств граждан, государственных безвозмездных субсидий и кредитных ресурсов коммерческих банков. Для этого требовалось гармоничное сочетание рыночных и социальных инструментов решения жилищных проблем с тем, чтобы в итоге довести режим ипотечной системы до уровня самофинансирования.

Особенностью ипотечной политики в Мордовии является то, что она изначально приобрела социальную направленность. Поэтому особое внимание в Мордовии в силу остроты жилищной проблемы и низкой платежеспособности основной массы населения, уделено созданию условий для удовлетворения потребностей в жилье малообеспеченных слоев населения. Во исполнение Указа Главы РМ от 23 марта 2000 г. ¹ 30 Постановлением Правительства РМ от 21 февраля 2002 г. ¹ 87 было утверждено Положение о государственной поддержке граждан — участников льготного ипотечного жилищного кредитования. Постановлением устанавливались категории лиц, имеющих право на государственную поддержку в жилищном строительстве и льготное ипотечное кредитование для приобретения жилья. Это специалисты остродефицитных профессий, молодые специалисты, молодые семьи, работники бюджетной сферы, жители села, многодетные семьи, члены жилищно-строительных кооперативов, образованных в 1991—1992 гг., неполные семьи, имеющие несовершеннолетних детей; семьи, проживающие в общежитиях не менее 5 лет, одинокие женщины старше 35 лет, иные граждане, имеющие по действующему законодательству право на льготы, но не использовавшие это право. При этом названные категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, должны иметь ежемесячный доход на одного члена семьи не превышающий более, чем в полтора раза прожиточный минимум, установленный в Мордовии, и иметь ежемесячный совокупный доход, позволяющий осуществлять ежемесячные платежи по льготному ипотечному жилищному кредиту. Обязательными условиями предоставления субсидии устанавливались целевое использование ипотечного жилищного кредита и самостоятельная выплата первоначального взноса на строительство и приобретение жилья.

В последующие годы условия государственной поддержки существенно менялись по мере накопления правоприменительного опыта. Так, в Постановление Правительства РМ от 21 февраля 2002 г. за 2002 г. были трижды внесены изменения (от 5 июня, 12 августа, 4 ноября), за 2003 г. изменения вносились дважды (от 6 августа и 20 октября), дважды (от 17 марта и 25 июля) в 2006 г. Постановлением администрации городского округа Саранск от 13 августа 2003 г. ¹ 442 установлен 5 % предел ставки годовых на товарные кредиты и займы, выделяемые из республиканского бюджета сроком погашения до 20 лет. В отношении членов жилищно-строительных кооперативов, образованных в 1991—1992 гг., вводилось уточнение: имеют право на получение безвозмездной субсидии в размере 15 % стоимости приобретаемого жилья в пределах социальной нормы площади жилья, причем только те члены, которые внесли и сохранили на расчетных счетах указанных кооперативов собственные средства в сумме не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья. Ряд нормативных документов оказался неудачным из-за невозможности их применения (например, Закон РМ от 2 октября 2000 г. ¹ 38-3 «Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Мордовия», Закон РМ от 25 декабря 2001 г. ¹ 57-3 и от 17 октября 2002 г. «О внесении изменений в данный закон»)³.

В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ Законом РМ от 1 июля 2005 г. ¹ 57-З «О правовом регулировании жилищных отношений в Республике Мордовия» устанавливался порядок признания граждан малоимущими, как условия постановки их на учет и предоставления на этом основании им жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. Государственными полномочиями по ведению учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, наделялись по этому закону органы местного самоуправления. Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на государственную поддержку в строительстве и приобретении жилья, определялся Правилами, утвержденными Постановлением правительства РМ от 25 августа 2005 г. ¹ 335. Постановка на учет дает гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, право на государственную поддержку в строительстве или приобретении жилья. Финансовое обеспечение этих полномочий осуществляется за счет субвенций органам местного самоуправления из республиканского бюджета и обеспечения муниципалитетов необходимыми для осуществления государственных полномочий материальными ресурсами.

Несмотря на достаточно конкретизированный порядок определения доходов граждан заинтересованных в улучшении жилищных условий и социальной поддержке, не исключена возможность ошибок, если учесть, что значительной остается доля нелегализованных доходов, не поддающихся учету, а стоимость имущества у заинтересованных граждан определяется на основании данных налоговых органов, органов по регистрации имущественных прав, органов технической инвентаризации, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РМ (ст. 44 п. 4. Закона РМ от 1 июля 2005 г. ¹ 57-3). Правоприменительная значимость нормативных документов снижалась чрезмерным увлечением законодателей формулировками рекомендательного и виртуального толка.

В соответствии с Постановлением Правительства РМ от 25 июля 2006 г. ¹ 321 средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по республике для расчета размеров безвозмездной субсидии определяется Правительством РМ. В процентном выражении предусмотрены суммы погашения льготного ипотечного кредита за первого и каждого последующего ребенка. Рождение первого ребенка дает право молодым семьям на льготный ипотечный кредит. При рождении второго ребенка общая сумма льготного ипотечного кредита погашается на 10 %. При рождении третьего, четвертого и пятого погашение составляет 20 % на каждого из них. При рождении седьмого ребенка общая сумма кредита погашается полностью. Аналогичный порядок погашения ипотечного кредита распространяется на семьи, имеющие на иждивении двух и более детей до 18-летнего возраста. Ставка процента по ипотечному жилищному кредиту социально дифференцирована (она вдвое повышается на жилплощадь сверх установленной нормы).

Хозяйствующим субъектам разрешалось предоставлять ссуду или безвозмездную субсидию за счет собственных средств своим работникам, подпадающим под режим льготного кредитования, для внесения первоначального взноса на строительство или приобретение жилья, в размере до 30 % стоимости приобретаемого жилья. Для жителей села, работников сельскохозяйственных организаций доля субсидии и ссуд устанавливалась в размере 50 % стоимости приобретаемого жилья. На оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья сельским жителям может предоставляться открытым акционерным обществом «Мордовская ипотечная корпорация» льготный ипотечный жилищный кредит.

Стимулирующую роль играет для заемщиков право досрочного погашения кредита, означающее, что риск досрочного погашения возлагается на банки (в западных странах — только на заемщика). Следует также отметить, что в случае изменения процентной ставки по кредитному договору в сторону увеличения, перерасчету подлежит сумма

процентов, подлежащих уплате гражданином самостоятельно, в то время как сумма субсидии, предоставляемая из республиканского бюджета РМ, остается неизменной (Положение «О порядке предоставления из республиканского бюджета Республики Мордовия гражданам — заемщикам ипотечных жилищных кредитов, субсидий на уплату части аннуитетного платежа», утвержденного Постановлением правительства РМ от 21 декабря 2004 г. ¹ 468).

Субсидии предоставляются в пределах социальной нормы общей площади жилья, определенной для семей разной численности Постановлением Правительства РМ от 19 июня 2006 г. ¹ 250 следующим образом: для одиноко проживающих граждан — 33 м² общей площади жилого помещения, для семьи из двух человек — 42 м², от трех до пяти человек — 100 м², от шести и более человек — по 18 м² общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Государственная политика реформирования жилищной сферы, направленная на разработку механизмов повышения доступности жилья, касается прежде всего молодого населения республики. Поддержка молодых семей в улучшении жилищных условий является важнейшим направлением региональной жилищной политики. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» республиканской целевой программы „Жилище на 2002—2010 гг.”» предусматривает субсидии в объеме 40 % стоимости жилья (30 % из федерального и 10 % из республиканского бюджетов) без уплаты первоначального взноса, с предоставлением 5 % кредита со сроком погашения, равным 27 годам. В действительности выделяемые субсидии в совокупности, по данным Государственного комитета по делам молодежи при Правительстве РМ, являющегося исполнителем подпрограммы, составляют 60 % стоимости приобретаемого жилья⁴. О выгодности льготной ипотеки свидетельствует и тот факт, что плата за снимаемое в частном порядке жилье и выплаты за ипотеченое жилье примерно одинаковы.

Разумеется, государственную поддержку малообеспеченным слоям населения нельзя рассматривать только в сугубо благотворительном аспекте. Строгими являются правовые установки в ряде законов о выселении несостоятельного должника в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Это наиболее болезненный для заемщиков вопрос, который до настоящего времени до конца не отрегулирован. Закон РМ от 26 ноября 2003 г. «О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовии» устанавливал максимальный срок проживания в жилых помещениях из резервного фонда жилья равным одному году. Каким образом будет защищено конституционное право незадачливого заемщика по истечении срока временного проживания в жилье из резервного фонда, остается без ответа. Кроме того, хотя о необходимости создания Резервного фонда жилья было заявлено еще в указе Главы РМ от 23 марта 2000 г. ¹ 68-З, до сих пор такой фонд в республике, равно как и в большинстве регионов России, не создан. В результате получается, что обращение взыскания на заложенное жилое помещение может быть реализовано только в случае наличия у несостоятельного задолжника альтернативного жилья.

За последние годы интерес граждан к ипотеке заметно возрос. Об этом свидетельствуют данные Мордовской ипотечной корпорации. За 2002—2005 гг. средства населения, вложенные в жилищное строительство, увеличились с 23 до 57 млн руб., правда, снизившись в 2006 г. до 47 млн.⁵ Наряду с этим по России отмечается тенденция к сокращению вводимой жилплощади. В 2005 г. снижение объемов жилищного строительства произошло в 25 регионах России. В Москве он был нулевым, в ПФО составил 8,5 %⁶. По некоторым прогнозам, при таких темпах жилищного строительства на достижение европейского уровня потребуется 161 год⁷. Маломощность строительной индустрии является главной причиной роста цен на жилье, что еще больше затрудняет решение проблемы обеспечения нуждающихся граждан доступным жильем. В условиях нарастания разрыва между спросом на жилье и его предложением, проводимое в последние годы снижение процентных ставок на кредит, как это ни парадоксально, инициируя спрос, подтолкнуло рост цен. Если в российской экономике, по данным на 2006 г., рост цен составил 11 %, в строительстве он достиг 40 %⁸, что значительно превысило рост номинальной зарплаты⁹. Дорожает жилье и в связи с высоким удельным весом импортных строительных материалов. Кроме того, следует учитывать, что далеко не каждая семья способна выдержать обязательства по ипотеке даже на льготных условиях, что требует активных действий по развитию строительства социального жилья.

Однако показатели ввода жилья по Республике Мордовия достаточно оптимистичны. В 2002 г. они составили 9 517 кв. м, 2003 г. — 15 731 кв. м,, 2004 г. — 36 614 кв. м, 2005 г. — 40 000 кв. м, 2006 г. — 80 544 кв. м.¹⁰ За указанный период количество введенных в эксплуатацию квартир увеличилось в 9 раз, объем средств, направленных на жилищное строительство, возрос в 11 раз¹¹. Опыт Республики Мордовии — одно из подтверждений того, что рынок ипотеки перестает быть только столичным явлением; он становится все более региональным. Однако главным источником инвестиций в строительную индустрию в Мордовии по-прежнему остается госбюджет. Инициатива частного сектора в этой сфере явно недостаточна. Создание благоприятного инвестиционного климата в строительной индустрии — важнейшая задача государственной политики по насыщению жилищного рынка и решению проблемы доступного жилья. Есть основания полагать, что трудности, возникшие ныне в системе банковского кридитования, носят временный характер и при мощной поддержке государства будут успешно преодолены.

ПРИМЕЧАНИЯ

¹ См.: Продолятченко П. А. Трансформация сбережений населения в инвестиции // Деньги и кредит. 2007. ¹ 2. С. 66.

²  См.: Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Приложение к Постановлению Правительства РФ от 11 января 2000 г. ¹ 28 // Ипотечное кредитование жилья. Новейшие законодательные нормативные акты. Вып. ¹ 8. 2000 г. М., 2000. С. 73.

³  См.: Ведомости Государственного Собрания Республики Мордовия. 2001. ¹ 5—7; 2002. ¹ 15—17; Изв. Мордовии. 2002. 22 окт.

⁴ Текущий архив Государственного комитета по делам молодежи при Правительстве РМ (ТАМЭ РМ).

⁵ ТАМЭ РМ.

⁶ Куц А. Особенности ипотеки переходного периода // Банковское дело. М., 2006. ¹ 9. С. 24.

⁷ Лазарева Л. Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка // Банковское дело. 2006. ¹ 11. С. 39.

⁸  Сокол П. В. Ипотечное кредитование жилья: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат. 2007. ¹ 3. С. 32.

⁹  См.: Труд и занятость в Мордовии в 2000—2004 гг. Бюлл. ¹ 700. Саранск, 2005. С. 25.

¹⁰ ТАМЭ РМ.

¹¹ Там же.

Поступила 07.12.07.