Е. А. Калякина. Реализация современной государственной жилищной политики: региональный аспект

Е. А. КАЛЯКИНА

РЕАЛИЗАЦИЯ СОВРЕМЕННОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ: РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ

КАЛЯКИНА Елена Алексеевна, аспирант отдела социально-экономического развития региона Научно-исследовательского института гуманитарных наук при Правительстве Республики Мордовия.

Основным приоритетом современной государственной социально-экономической политики выступает повышение благосостояния населения. В процессе реформирования российского общества «социальная надежность» и социальная справедливость стали необходимым требованием времени, а социальные аспекты преобразований выходят на первый план. Важнейшим аспектом содержания этого вопроса всегда было обеспечение людей достойными жилищными условиями.

Решение вопросов, связанных с жилищными проблемами граждан, требует не только вложений значительных денежных ресурсов (бюджетных и частных), но и совместных усилий всех ветвей власти, финансового и строительного бизнес-сообщества. При этом сосредоточение стремлений в этом направлении, кроме решения задачи строительства жилья, даст импульс росту других сфер экономики, так как строительная индустрия, являясь системообразующей отраслью, непосредственно влияет на развитие металлургии, энергетики, машиностроения, транспорта и др. Проблемы, накопившиеся в жилищной сфере, тормозят социально-экономическое развитие страны, отрицательно влияют на рациональное размещение производственного потенциала и трудовых ресурсов, ухудшают демографическую обстановку.

Наиболее существенным недостатком современной государственной жилищной политики является, на наш взгляд, одностороннее влияние на механизм приобретения жилья, т. е. опережающее стимулирование спроса и отсутствие воздействия на предложение. Аналогичная обстановка складывается при реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Существующее положение на рынке жилья характеризуется опережающим ростом спроса над предложением, что выражается в стабильно увеличивающемся уровне цен. Такая политика на жилищно-строительном рынке ведет к усугублению ситуации.

Современный рынок жилья по большей части спекулятивен. Цены на жилье вдвое превышают себестоимость строительства. Отчасти это объясняется тем, что застройщики несут определенные обязательства по бесплатному предоставлению части жилья перед органами местной власти, а многочисленные согласования затягивают сроки возведения объектов и вызывают удорожание стоимости жилья минимум на 10 %. Не менее актуальной проблемой жилищного строительства является теневая составляющая бизнеса и коррумпированность чиновников, от которых зависит величина транзак-ционных издержек. Устранение этих противоречий привело бы к существенному снижению цен. Между тем дефицит жилья ежегодно растет в связи с увеличением доли ветхого и аварийного жилья. Массовое строительство на новых территориях требует значительных затрат на их освоение, создание инженерно-коммунальной инфраструктуры, что ведет к повышению стоимости возводимого жилья.

Отсутствие в проекте «Доступное и комфортное жилье» программных мероприятий, направленных на установление паритета между ценой на жилье и себестоимостью его строительства, а также на развитие конкуренции и устранение монополизации жилищно-строительного рынка снижают эффективность его реализации. В документе также не учтены меры по продвижению в строительстве передовых технологий, применению прогрессивных материалов и им-портозамещению, способных существенно снизить затраты на строительство и сроки возведения жилья.

Бесспорным достижением национального проекта является то, что практически все регионы начали заниматься жилищной проблемой. В рамках участия в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье» в Республике Мордовия в 2007 г. сдано 242,5 тыс. м² жилья, из них 126 тыс. м² построено по ипотеке (2,5 тыс. квартир). В 2008 г. объемы строительства жилья в регионе составят не менее 270 тыс. м² (в 2006 г. показатель ввода жилья на одного жителя Мордовии составил 0,25 м², что превысило показатели многих соседей по Приволжскому федеральному округу), в том числе по системе ипотечного жилищного кредитования — не менее 135 тыс. м². В 2009 г. запланировано построить 295 тыс. м² жилья. К 2010 г. объемы строительства должны достичь 345 тыс. м². Таким образом, ежегодный рост темпов строительства жилья составляет 15—17 %¹. Несмотря на такие оптимистические данные, необходимо отметить, что большую часть введенного жилья составляет так называемое «жилье на продажу», а остальное приходится на социальное жилье, которое выдается льготным категориям граждан.

По доле строительства жилья с применением ипотечной схемы кредитования Мордовия имеет лучший показатель в стране. Республиканская ипотечная программа, предлагающая некоторым менее социально защищенным категориям населения, молодым семьям и специалистам долгосрочные кредиты под 5 % годовых, пользуется огромной популярностью. Разницу между низким процентом и ставкой рефинансирования оплачивает республиканский бюджет. Республика занимает лидирующие позиции по реализации федеральной программы по обеспечению жильем молодых семей. В ее рамках около тысячи молодых семей ежегодно улучшают свои жилищные условия. В 2007 г. из федерального бюджета по этой программе получено 85 млн руб., 248 млн руб. выделяет республиканский бюджет. Почти миллиард рублей в 2007 г. выделен из республиканского бюджета для ипотечной корпорации на уменьшение процентной ставки до 5 % годовых.

Несмотря на вполне оптимистические тенденции, в конечном счете финансирование ипотеки имеет минимальную эффективность: субсидирование ставок не вызовет расширения доступности жилья по причине постоянного роста цен, с целью торможения которого отсутствуют какие-либо объективные предпосылки, а субсидирование первоначального взноса повысит риск невозврата кредитов на приобретение/строительство жилья. Подобная несбалансированность программных мероприятий приведет к существенному опережению спроса над предложением и, соответственно, к росту цен на жилье. В подобной ситуации создание доступного жилищного рынка жилья и его дальнейшее позитивное развитие представляется проблематичным.

Таким образом, на практике реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» привела к росту цен на рынке жилья и доступность жилья не изменилась. Несмотря на возросшие объемы ипотечного кредитования, оно не стало решением жилищной проблемы в стране. Для большинства граждан, исходя из уровня заработной платы в стране, ипотека остается весьма дорогим «удовольствием».

Учитывая остроту жилищной проблемы, государство должно вносить коррективы в проводимую жилищную политику, а не дожидаться, когда рыночные механизмы сбалансируют спрос и предложение. На наш взгляд, одним из направлений решения жилищной проблемы в стране должно стать создание легального рынка найма жилья, тогда как нацпроект ориентирован на приобретение жилья в собственность. Если можно будет арендовать квартиру по приемлемым ценам, то часть потенциальных покупателей жилья покинет рынок, предпочитая аренду покупке. Это в свою очередь будет способствовать уменьшению спроса на жилье.

Одним из вариантов решения жилищной проблемы на региональном уровне может стать создание в рамках федеральной целевой программы по жилью подпрограммы «Жилье для бюджетников», по которой за счет средств бюджетов всех уровней будет строиться жилье для государственных и муниципальных жилищных фондов. Это строительство можно поручить государственной строительной корпорации. Государство, становясь полноправным игроком на рынке жилья, сможет оказывать влияние на ценовую политику. В мировой практике существуют примеры деятельности государственных строительных компаний в сфере жилищного строительства. Так строится жилье в провинциях Канады, в Финляндии (до 50 % жилья — государственное), в Италии аналогичная ситуация.

Сегодня строительные компании в условиях высокого спроса на жилье и отсутствия внутриотраслевой конкуренции предпочитают поддерживать сверхвысокую рентабельность своего бизнеса. В Республике Мордовия по официальным данным средняя стоимость строительства жилых домов в 2007 г. составляла 15 тыс. руб. за м², а средняя цена жилья на первичном рынке превысила отметку в 30 тыс. руб., что несоизмеримо с доходами населения². Поэтому представляется своевременной идея создания государственной корпорации жилищного строительства, главной задачей которой должна стать организация масштабного строительства жилья экономкласса.

Важное звено в развитии системы жилищного финансирования — создание условий для целевых жилищных сбережений граждан. В настоящее время в Государственной Думе РФ готовят проект закона о строительно-сберегательных кассах. Предполагается, что подобный механизм накопления средств поможет большинству людей более эффективно решать свои жилищные проблемы.

По данным Всероссийского центра исследования общественного мнения, лишь 5 % населения России способно без предварительных накоплений и кредитования купить квартиру. По идее, остальным 95 % граждан должна помочь система ипотечного кредитования. Но людей, имеющих более 30 % финансовых средств от стоимости жилья, а следовательно — право на ипотечный кредит, лишь 10 %.

В отличие от большинства европейских государств и США ипотека в России так и не стала массовой. Несмотря на то, что объем выданных ипотечных кредитов в 2007 г. вырос на 80 %, а условия ипотечного кредитования становятся все более доступными, люди начинают грамотно оценивать свои возможности и цены на недвижимость. По сути, жилищное кредитование стало привилегией состоятельных граждан. Исправить ситуацию должны сберкассы.

Как показали последние события в мировой экономике, глупо было бы целиком и полностью ориентироваться только на двухуровневую американскую модель ипотеки, основанную на рефинансировании ипотечных кредитов. Можно и нужно применять принципы и одноуровневой германской модели, которая базируется на привлечении накоплений граждан. Именно в Германии строительно-сберегательные кассы получили наибольшую популярность и доверие населения. Каждый третий житель Германии, или 45 % всех семей, имеет договор строительного вклада. Немецкая система, а именно ее берут за основу в России, предполагает накопление в стройкассе 40—50 % от общей суммы стоимости жилья, после чего выдается ссуда на покупку квартиры с рассрочкой от 6 до 18 лет. При этом деньги не просто несколько лет лежат в банке мертвым грузом, но и ощутимо вырастают на 35—40 % благодаря премиям³. Государство в свою очередь также не остается внакладе, поскольку благодаря средствам вкладчиков может поддерживать строительную отрасль и вовлекать в экономику страны деньги. Несомненную важность для России при разработке системы жилищных сбережений имеет положительный и отрицательный опыт стран Западной и Восточной Европы.

Одной из основных предпосылок успешного функционирования системы жилищных сбережений является стабильный или стабилизирующийся уровень инфляции. Там, где строй-сбережения развивались в условиях высокой инфляции, на бюджеты ложилась значительная нагрузка, и эти программы носили в большей степени политический характер. В других странах поддержание стройсберпрограмм было частью социальной политики стран с высокой бюджетной обеспеченностью (к примеру, Франции, где социальная составляющая жилищной политики играет значительную роль). Таким образом, прежде чем внедрять систему жилищных сбережений, необходимо оценить целесообразность данных программ с учетом перспектив развития и возможностей экономики.

В решении жилищных проблем основной центр тяжести приходится на регионы, где должны быть ликвидированы противоречия в жилищной политике, предусмотренной федеральным законодательством. Приоритетным направлением разработки государственной региональной жилищной политики должно стать комплексное решение жилищной проблемы с целью обеспечения устойчивого функционирования жилищного сектора посредством формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания его граждан.

ПРИМЕЧАНИЯ

¹ Послание Главы Республики Мордовия Государственному Собранию // Изв. Мордовии. 2008. 30 янв. С. 14.

² Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Республике Мордовия: статистический бюллетень / Мордовиястат. Саранск, 2007. С. 11.

³ Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования / Науч ред. и рук. авт. колл. Н. Б. Косарева. М., С. 319.

Поступила 16.06.08.